O governo brasileiro sancionou recentemente a Lei 14.973/24, que traz mudanças significativas na forma como os proprietários de imóveis, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, tratam a tributação de seus bens. A nova lei permite a atualização do valor dos imóveis para o valor de mercado, oferecendo aos proprietários a chance de reduzir a carga tributária sobre o ganho de capital na venda futura do bem.
Mas será que vale a pena? Não seria uma pegadinha? Continue lendo para entender melhor!
Antes de tudo, é importante esclarecer que essa atualização NÃO é obrigatória e deve ser analisada com cautela por cada contribuinte.
O que muda com a nova legislação?
Antes da promulgação da lei, o cálculo do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis era feito com base no valor histórico de aquisição do bem, muitas vezes um valor defasado e longe do valor atual. Com a atualização para o valor de mercado, os contribuintes podem optar por pagar, uma alíquota reduzida de imposto de imediato, antecipando o pagamento, obtendo economia tributária no futuro, quando o proprietário for dispor do imóvel somente a longo prazo.
Alíquotas
Para pessoas físicas, a nova legislação prevê a cobrança de 4% de Imposto de Renda sobre o valor atualizado do imóvel. Já para pessoas jurídicas, as alíquotas são de 6% para o IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e 4% para a CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).
Como funciona o cálculo do imposto?
A lei estabeleceu um regime tributário mais vantajoso para aqueles que planejam manter o imóvel por um longo período. Ao atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado, o proprietário antecipará o pagamento de uma parte do imposto sobre o ganho de capital, o que pode representar uma redução significativa na tributação futura, especialmente se o imóvel continuar a se valorizar.
Exemplo:
Se um apartamento foi comprado por R$ 500 mil e atualmente vale R$ 1 milhão, a atualização resultaria em um pagamento de R$ 20 mil, com base na alíquota de 4% sobre o ganho de capital de R$ 500 mil. No entanto, se o imóvel for vendido daqui a 15 anos por R$ 1,5 milhão, o proprietário pagaria imposto apenas sobre o novo ganho de R$ 500 mil (diferença entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão). Sem a atualização, o ganho total de R$ 1 milhão seria tributado por uma alíquota efetiva média em torno de 10%, que varia conforme o tempo em que o bem foi mantido, ao invés da alíquota completa de 15%, resultando em um imposto de aproximadamente R$ 100 mil.
Vantagens
A principal vantagem da atualização de valor prevista na Lei 14.973/24 é a redução da carga tributária futura para os proprietários que mantiverem seus imóveis por um longo período. O benefício tributário é progressivo, e quanto mais tempo o imóvel for mantido após a atualização, maior será a economia no pagamento de impostos.
Desvantagens
A antecipação do pagamento do imposto sobre o ganho de capital implica um desembolso imediato, e caso o imóvel seja vendido por um valor inferior ao estimado, não haverá recuperação do valor já pago.
Além disso, para aqueles que pretendem vender o imóvel em um prazo curto, a vantagem da atualização pode ser insignificante ou até mesmo gerar prejuízo, pois a pessoa teria pago a valorização e depois ainda pagaria proporcionalmente o imposto do ganho de capital, pagando os dois, o que em média sempre será maior que o simples valor devido na sistemática atual caso a venda ocorra em até 10 anos.
Prazo e condições para a atualização
O prazo de 90 dias para optar pela atualização já começou a contar, e os proprietários de imóveis devem ficar atentos para não perder essa janela de oportunidade, que termina em 16 de dezembro de 2024.
Após a atualização, o valor do imóvel será integralmente considerado para efeitos fiscais após 15 anos. Durante esse período, se o imóvel for vendido, o proprietário ainda se beneficiará de uma fórmula que reduz progressivamente o ganho de capital tributável, dependendo do tempo decorrido entre a atualização e a alienação do bem.
Caso o contribuinte opte por não atualizar o valor do imóvel, a tributação continua sendo aplicada sobre o valor de aquisição. No entanto, para quem deseja vender o imóvel em um curto prazo (menos de dez anos), a medida pode não ser tão atrativa, já que o benefício completo da atualização só se efetiva após 15 anos.
Conclusão
Algumas observações importantes:
- É preciso ter clareza que isto é um adiantamento de impostos, havendo o desembolso financeiro imediato. Na eventual venda futura com valorização menor que a estimada, não haverá recuperação do valor excedente.
- A estimativa de valor de mercado é calculada pelo proprietário do imóvel para a valorização.
- No caso de eventual venda ou outro movimento de saída do bem (doação, herança, dação em pagamento etc.), o ganho de capital deverá ser apurado até a efetividade da operação – 15 anos.
Em suma, a Lei 14.973/24 abre novas possibilidades para os proprietários de imóveis que desejam otimizar sua carga tributária, especialmente em um cenário de longo prazo. No entanto, é fundamental que cada caso seja avaliado de forma individualizada, considerando as peculiaridades do bem e os planos do proprietário quanto à venda ou manutenção do imóvel.
Dúvidas? Gostaria de uma avaliação? Conte com a Foco!